太热了:美国住房市场的前景如何?

在大流行之前就已经很强劲的美国房地产市场在 2021 年升温至创纪录的水平。 衡量 20 个主要大都市区房价的凯斯-席勒美国全国房价指数报告称,在过去的 12 个月里,美国房价上涨了 18.6%。 2021 年 6 月,这是自 1987 年以来数据同比增幅最大的一次。1



提供更多最新数据的全国房地产经纪人协会 (NAR) 报告称,7 月份全国现有房屋的中位数价格为 359,900 美元,低于 6 月份的创纪录的 362,800 美元。即便如此,这也是价格连续第 113 个月同比上涨。 6 月至 7 月的价格回落部分是由于供应增加。新房和现有房屋的总库存比 6 月份增加了 7.3%,但仍比一年前下降了 12.0%。2

2021 年 7 月的 NAR 数据表明,炙手可热的市场可能会略有降温,但价格仍然极高,行业专家预计在可预见的未来仍将保持高位。以下是当前趋势背后的一些关键因素以及未来发展方向的前景。

供应不足,需求意外

十多年来,住房供应一直处于低位。楼市崩盘重创建筑业,劳动力短缺、关税、土地有限和许可程序限制等多种因素使新房供应低于历史平均水平,对现有房屋施加更大压力以满足需求。3

大流行加剧了劳动力问题,导致供应链问题和原材料成本高企,阻碍了建设,而尽管经济不景气,需求却激增。随着向远程工作和远程教育的转变,许多有稳定工作的人寻求更多空间,而低利率使得更高的价格更容易负担。4

与此同时,由于经济不确定性和搬到另一处房屋的高昂成本,可能将高价视为出售机会的房主犹豫不决。低利率再融资提供了一种有吸引力的替代方案,并使房主得以原地踏步。政府的抵押贷款宽容计划帮助家庭免于失去房屋,但也保留了原本可能被取消抵押品赎回权的房屋。5

健康问题也起了一定作用。大流行使陌生人进入房屋开放参观变得不那么有吸引力。可能已经搬进辅助生活或其他高级设施的老年人更有可能留在家里。6

综上所述,这些因素引发了一场供不应求的完美风暴,将本已高昂的价格推向了令人眼花缭乱的水平,并在买家中造成了绝望。全现金销售占 7 月交易的 23%,高于 2020 年 7 月的 16%。平均房屋在市场上停留的时间仅为 17 天,低于去年的 22 天。近 90% 的房屋在不到一个月的时间内售出。7


飞涨的价格

与之前的经济衰退(阴影区域)不同,自 2020 年初的大流行性衰退以来,美国房价一直在上涨。

标普 CoreLogic Case-Shiller 全国房价指数

根据标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 指数,2021 年美国房价飙升 17%,超过了大衰退前 15% 的涨幅。

资料来源:标普道琼斯指数,2021 年;取自 FRED,圣路易斯联邦储备银行


冻结首次购房者

最近的库存增加主要是更昂贵的房屋,而且负担得起的房屋仍然严重短缺。 2021 年 7 月,首次购房者仅占购买量的 30%,低于前一年的 34%。8 家庭负担能力的常见公式是将收入乘以三——即,一对年收入 10 万美元的夫妇可能有资格购买 30 万美元的房子。一项针对 50 个城市的研究发现,2021 年第二季度的房价平均是当地首次购房者收入中位数的 5.5 倍,使大多数房屋遥不可及。9

首次购房者缺乏经济适用房也有助于推高租金。可能购买房屋的收入较高的人愿意并且能够支付更高的租金。 7 月份新签租约的租金比前任租户支付的租金高 17%,创历史新高。在大流行期间许多年轻人与父母同住而下降之后,出租单位的入住率达到了创纪录的 96.9%。10

这是泡沫吗?

从 2006 年到 2012 年,房地产市场暴跌了 60%,带动了整个美国经济。11 房贷危机后,抵押贷款要求变得更加严格,如今的房主更有可能买得起自己的房子,并通过更大的首付获得更多的净资产。房地产市场一直是周期性的,因此价格在未来的某个时间点很可能会下降,但不太可能像大萧条时期那样崩溃。12

下一步是什么?

价格如此之高,以至于一些买家正在退缩,但需求仍然强劲,并且在可预见的未来将超过住房供应。如果高价激励更多房主出售,并且如果政府计划的结束将更多止赎房屋投放市场,短期内可能会出现一些缓解。在建的独户住宅比 2007 年以来的任何时候都多,但这些住宅需要数月或数年才能增加住房供应。13

房地产市场往往是季节性的,秋季和冬季需求下降。去年并没有发生这种情况,因为被压抑的需求非常强劲,以至于整个季节都被推迟了。随着供需紧张局势的缓解,今年季节性放缓可能更为显着。14 联邦住房贷款抵押公司 (Freddie Mac) 预计,2021 年房价将增长 12.1%——低于目前的速度——并在 2022 年进一步下降至 5.3%。15

位置,位置

尽管全国趋势反映了广泛的经济力量,但住房市场基本上是本地的。西部是最昂贵的地区,现有房屋的中位价为 508,300 美元,其次是东北部(411,200 美元)、南部(305,200 美元)和中西部(275,300 美元)。16 在地区内,各州、城市和城镇之间存在巨大的价格差异。远程工作的趋势有助于推动价格上涨,从长远来看,通过让工人住在更负担得起的地区,可能有助于降低价格。

房地产投资和房地产行业存在固有风险,每个风险都可能对房地产投资的财务业绩和价值产生不利影响。其中一些风险包括: 国家、区域和地方经济恶化;租户违约;当地的房地产状况,例如租赁空间供过于求或需求减少;物业管理不善;经营成本和费用的变化,包括保险成本、能源价格、房地产税的增加,以及遵守法律、法规和政府政策的成本。房地产投资可能并不适合所有投资者。预测基于当前条件,可能会发生变化,并且可能不会实现.