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买房是一项长期承诺,因此美国老年人比年轻人更有可能“免费且干净”地拥有自己的房屋也就不足为奇了 (见图表).如果您在退休时已经还清了抵押贷款或预计这样做,那么恭喜您!完全拥有您的房屋可以帮助您在退休期间提供财务灵活性和稳定性。


还清抵押贷款

拥有主要定期抵押贷款的房主比例随着年龄的增长而稳步下降。

按百分比计算的抵押贷款年龄组:35 至 44 岁为 78.6%,45 至 54 岁为 68.6%,55 至 64 岁为 54.3%,65 至 74 岁为 39.2%,75 岁以上为 21.8%
主要的常规抵押贷款统计数据包括房屋净值一次性抵押贷款,但不包括 HELOC 或反向抵押贷款。

资料来源:2019 年美国住房调查,美国人口普查局,2020 年


即使您仍然支付抵押贷款,您家中的资产也是一项宝贵的资产。目前的低利率可能会让您有机会更快地还清您的房屋。以下是一些需要考虑的想法。

享受更低的费用

如果您对自己的房子感到满意并且不需要动用净值,那么免除每月抵押贷款的生活可能会对您的退休金支出产生重大影响。这几乎就像您已经储蓄了足够多的钱来提供相当于您的抵押贷款的月收入。您仍然需要支付财产税和房主保险,但这些费用通常小于抵押贷款。

考虑缩小规模

如果你卖掉你的房子并用剩余的现金再买一个,额外的资金可以增加你的储蓄并提供额外的收入。另一方面,如果您申请新的抵押贷款,您可能会在经济上陷入困境。请记住,公寓、退休社区和其他计划中的社区通常每月都有房主协会会费。从好的方面来说,这些会费通常用于支付维护服务和便利设施,使您的退休生活更加愉快。

借股权

如果您待在家里并且想要钱用于特定目的,例如改造厨房或修理屋顶,您可以申请房屋净值贷款。相反,如果您需要在几年内获得资金,例如支付大学或医疗费用,您可能更喜欢房屋净值信贷额度 (HELOC)。房屋净值融资通常具有优惠的利率,因为您的房屋可以为贷款提供担保。但是,您要每月支付另一笔款项,如果您未能偿还贷款,贷方可以取消抵押品赎回权。此外,您可能需要支付交易费用和其他费用才能获得贷款。如果收益用于购买、建造或大幅改善您的主要房屋,房屋净值贷款和 HELOC 的利息通常可以免税,但如果收益用于其他费用则不能免税。

再融资

由于抵押贷款利率接近历史低点,您可能会考虑以较低的利率为您的房屋再融资。再融资可能允许您将部分股权作为贷款的一部分取出,但这当然会增加您借入的金额。虽然再融资贷款的利率可能低于房屋净值贷款或 HELOC,但它的成本可能更高,可能需要一些时间才能收回。新的贷款有一个新的摊销时间表,因此即使利率较低,您的大部分还款可能会在贷款的最初几年用于利息。如果较低的利率使您能够比当前的抵押贷款更快地还清新抵押贷款,那么再融资可能是明智之举。

转换为反向

如果您年满 62 岁,并且想在不每月还款的情况下以房屋净值借款,您可以考虑反向抵押贷款,它为您提供房屋净值的预付款。要获得资格,您必须完全拥有该物业或拥有少量抵押贷款余额。只要您继续住在家里,您就不必偿还反向抵押贷款。然而,利息是累积的,贷款必须在您停止作为主要居所居住后偿还,因此您或您的继承人最终可能会被迫出售房屋,从而面临房地产市场的不确定性风险。

反向抵押贷款分为三种类型。

单用途反向抵押贷款 — 由一些州和地方政府机构以及非营利组织提供;通常是最便宜的选择,但只能用于贷方指定的一个目的,例如房屋维修或财产税。

自有反向抵押贷款 — 由私营公司提供;如果您有更昂贵的房屋,可能会提供更大的贷款。

房屋产权转换抵押贷款 (HECM) — 联邦保险并得到美国住房和城市发展部的支持;可用于任何目的,并允许您从各种付款方式中进行选择。

与任何类型的贷款一样,了解和比较反向抵押贷款的成本和其他特征很重要。费用可能很高,一些反向抵押贷款需要抵押保险费。利率通常是可变的,可能会在贷款过程中发生变化,并且在贷款部分或全部还清之前,利息不能免税。